自2024年5月18日中国人民银行下调了个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,首套房贷利率低至2.85%,贷20年利息多少与客户所选还款方式有关。
而房贷采取的还款方式一般有两种:等额本息或是等额本金。
一、等额本息还款法
等额本息计算出来的月还款额在整个还款期限内均保持一致,不过在还款前期,利息占比较大,随着不断还款,利息占比逐月递减,本金占比则逐月递增。
计算公式如下:
利息总额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]×还款月数-贷款本金。
月还款额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。
由此可得:
假设贷款100万,那房贷利率2.85贷20年利息就是313084.96元。
[1000000×2.85%/12×(1+2.85%/12)^240]÷[(1+2.85%/12)^240-1]×240-1000000=313084.96元。
二、等额本金还款法
等额本金会等分贷款金额,然后每月偿还相同数额的分摊本金和剩余贷款在该月产生的利息。因此,在还款前期月还款额较大,然后利息越还越少,月还款额也就会逐月下降。
计算公式如下:
月利息=(贷款本金-累计已还本金)×月利率。
月还款数额(本金+利息)=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。
由此可得:
假设贷款100万,那房贷利率2.85贷20年利息总额为286187.5元。
首月利息=(1000000-0)×2.85%/12=2375元;
次月利息=[1000000-(1000000÷240)×1]×2.85%/12=2365.1元;
以此类推…
末月利息=[1000000-(1000000÷240)×239]×2.85%/12=9.9元。
提醒:
个人住房公积金贷款若仍按原先3.1%的利率计算利息,则等额本息还款法产生的利息总计343080.55元,等额本金还款法产生的利息总计311291.67元。因此,利率降至2.85%后,起码可以节省两三万的利息支出。
而个人住房公积金贷款执行浮动利率政策,若之后中国人民银行再次调整个人住房公积金贷款利率,届时利息还会发生相应变化。建议多关注中国人民银行官网的政策通知,及时了解利率变动。
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